Warum die Kostenfrage für Eigentümer entscheidend ist
Die Kostenfrage ist meist das erste, was Eigentümer interessiert – und das mit gutem Grund: Bei einer Ferienwohnung mit z. B. 25.000 € Jahresumsatz machen 5 Prozentpunkte Provisionsunterschied schnell 1.250 € pro Jahr aus. Trotzdem ist die niedrigste Provision nicht automatisch die beste Wahl. Was am Ende auf Deinem Konto landet, hängt vom Zusammenspiel aus Provisionshöhe, tatsächlicher Auslastung, durchgesetzten Preisen und versteckten Zusatzkosten ab. Wer nur auf den Prozentsatz schaut, vergleicht Äpfel mit Birnen.
Welche Preismodelle gibt es?
Am Markt haben sich im Wesentlichen drei Abrechnungsmodelle etabliert: erfolgsbasierte Provision (Prozent vom Umsatz), feste monatliche Pauschale (z. B. 150–400 € pro Objekt und Monat) und Mischmodelle (Grundgebühr plus geringere Provision, oder Provision plus einzeln abgerechnete Zusatzleistungen). Welches Modell für Dich rechnet, hängt von der Saisonalität, der Größe Deines Objekts und davon ab, wie viel Risiko Du als Eigentümer tragen willst.
Erfolgsbasierte Provision (Prozent vom Umsatz)
Die Agentur bekommt einen fixen Prozentsatz vom Übernachtungserlös – typisch 10 % bis 25 %, je nach Leistungspaket. Berechnungsbasis sollte immer der Netto-Erlös nach Abzug der Plattform-Gebühren sein (nicht der Brutto-Buchungspreis – das ist ein häufiger Trick zur scheinbar günstigen Quote). Vorteil: Du zahlst nur, wenn Du verdienst – steht Dein Objekt leer, zahlst Du nichts. Das Modell schafft Anreize für die Agentur, Deine Auslastung wirklich zu maximieren, weil sie selbst nur dann verdient. Co-Hostly arbeitet ausschließlich nach diesem Prinzip – siehe Preise.
Feste monatliche Pauschale
Du zahlst eine fixe Monatsgebühr, unabhängig von der Auslastung. Vorteil: Bei sehr hohem Umsatz kann das günstiger sein als prozentuale Provision. Planungssicherheit für die Agentur. Nachteil: Bei schwacher Saison oder Anlaufphase zahlst Du auch, wenn nichts gebucht wird – das Risiko liegt komplett bei Dir. Außerdem hat die Agentur weniger finanziellen Anreiz, Pricing aggressiv zu optimieren. Für Eigentümer mit gut etablierten, ganzjährig stark gebuchten Objekten kann das Modell aufgehen; für die meisten Anfänger ist es riskant.
Mischmodelle & Zusatzleistungen
Häufig: kleine Grundgebühr (Setup, Listing-Erstellung) plus reduzierte Erfolgsprovision. Oder eine niedrige Basis-Provision für die Vermarktung, plus einzeln abgerechnete Pauschalen für Check-in, Reinigung-Koordination, Wäsche, Schadensbearbeitung. Vorteil: feinere Anpassung an Deinen tatsächlichen Bedarf. Nachteil: deutlich schwieriger zu vergleichen, und kleine Posten summieren sich am Jahresende oft zu unangenehmen Überraschungen. Verlange immer eine konkrete Jahresprognose mit allen Posten.
Was ist in der Provision enthalten?
Bei einer seriösen Full-Service-Verwaltung sollten in der Provision alle operativen Kernleistungen enthalten sein: Listing-Erstellung und kontinuierliche Pflege auf mehreren Plattformen (Airbnb, Booking, Vrbo, ggf. eigene Website), Dynamic Pricing (laufende Preisanpassung anhand Marktdaten, Events, Wochentagen), Gästekommunikation 24/7, Check-in-Koordination, Beschwerde- und Schadensmanagement, sowie monatliches Reporting mit Abrechnung. Nicht Teil der Provision sind in der Regel: Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Reparaturen und Steuerabgaben – diese Kosten gehören transparent als 1:1-Durchlauf-Posten in die Abrechnung.
Versteckte Kosten, auf die Du achten solltest
Frage explizit nach diesen Posten, bevor Du unterschreibst:
- Setup-Gebühr: Einmalige Listing-Einrichtung. 0–500 € sind üblich; vierstellige Setup-Kosten sind ein Warnsignal.
- Reinigungspauschale: Wird sie an den Gast weitergegeben (transparent) oder intern aufgeschlagen? Bei intransparenter Weiterberechnung sinkt der Auszahlungsbetrag unauffällig.
- Berechnungsbasis der Provision: Netto nach Plattformgebühr oder brutto vor Abzug? Bei 15 % Provision macht das einen Unterschied von ca. 2,3 Prozentpunkten.
- Kündigungsfrist und Vertragslaufzeit: 12-Monats-Mindestlaufzeiten und 90-Tage-Kündigungen sind verbreitet, aber nicht kundenfreundlich.
- Zusatz-Pauschalen: Schadensabwicklung, Sondereinsätze, Reporting-Berichte – gibt es nach Aufwand abgerechnete Posten?
Rechenbeispiel: So setzt sich der Ertrag zusammen
Ein anschauliches Rechenbeispiel mit echten Reportingzahlen aus einem von uns betreuten Objekt zeigen wir auf der Preise-Seite. Dort siehst Du, wie sich Bruttoumsatz, Plattformgebühren, Kurtaxe, Reinigung und Provision zur tatsächlichen Auszahlung zusammensetzen. Erfundene Zahlen würden nichts bringen – die Realität hängt zu sehr von Objekt, Lage und Saison ab. Wer Dir eine pauschale „Du verdienst X € mehr"-Rechnung ohne Bezug zu Deinem konkreten Objekt vorlegt, rechnet wahrscheinlich schön.
Worauf es bei der Auswahl wirklich ankommt
Drei Kriterien sind wichtiger als der Prozentsatz: (1) Transparenz – siehst Du monatlich, was Brutto reinkam, was abging und warum? (2) Leistungsumfang – was ist drin, was kostet extra, und ist Dynamic Pricing wirklich aktiv (nicht nur „erwähnt")? (3) Marktkenntnis vor Ort – kennt die Agentur Deinen Stadtteil, die typische Saisonkurve, die richtigen Plattform-Kanäle, die zuständigen Behörden? Eine Agentur mit 19 % Provision, aber 30 % mehr Auslastung und sauberem Reporting zahlt sich gegenüber einer 10-%-Agentur ohne Pricing-Expertise schnell aus. Verlange für jede Entscheidung eine konkrete Beispielrechnung am Objekt – seriös rechnen heißt: Du bekommst eine Antwort, nicht eine Verkaufsfolie.
Weiterlesen & konkret werden:
- Alle Provisionsmodelle im Detail: Preise von Co-Hostly
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- Was alles zur Verwaltung gehört: Unsere Leistungen im Überblick