Was bedeutet Zweckentfremdung?
Zweckentfremdung von Wohnraum heißt: Eine Wohnung, die eigentlich dem Wohnen dient, wird dauerhaft oder überwiegend für andere Zwecke genutzt – etwa als Ferienwohnung, Büro, Praxis oder dauerhafte Leerstandsfläche. Hintergrund ist überall der gleiche: In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll verhindert werden, dass Wohnraum dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Die rechtliche Grundlage sind Landeszweckentfremdungsgesetze, auf deren Basis Städte und Gemeinden eigene Satzungen erlassen können.
Warum es Eigentümer von Ferienwohnungen betrifft
Für die Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking, FeWo-direkt) ist das relevant, weil viele Kommunen eine klare Wochengrenze pro Kalenderjahr definieren. Wer die Grenze überschreitet, betreibt aus Sicht der Kommune eine zweckentfremdete Nutzung und braucht eine Genehmigung. Zusätzlich gilt in den meisten regulierten Städten eine Registrierungspflicht: Vor der ersten Vermietung musst Du eine Registrierungsnummer bei der zuständigen Stelle beantragen und diese in allen Inseraten gut sichtbar angeben. Plattformen wie Airbnb prüfen die Nummer zunehmend automatisch.
Die Lage in den einzelnen Städten
Wichtig vorweg: Zweckentfremdungsregeln sind kommunales Recht. Sie können sich von Stadt zu Stadt erheblich unterscheiden – und sie ändern sich häufig (neue Satzungen, Verlängerungen, verschärfte Bußgelder). Was hier zusammengetragen ist, ist der Stand Juni 2026. Frag vor jeder Vermietung die zuständige Stelle, ob sich etwas geändert hat.
Dresden
In Dresden gibt es noch keine in Kraft getretene Zweckentfremdungssatzung (Stand 20.06.2026). Das sächsische Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erlaubt Kommunen seit dem 19. März 2024 eigene Satzungen; Dresden hat am 18. Mai 2026 einen Entwurf in den Ältestenrat eingebracht. Geplant ist eine Obergrenze von 12 Wochen pro Jahr und die Erfassung von Leerstand über 12 Monaten. Beschluss und Inkrafttreten stehen noch aus. Bis dahin gelten allgemeines Bauordnungsrecht (Nutzungsänderung) und die Dresdner Beherbergungssteuer.
Mannheim
Mannheim hat eine Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS), die seit dem 15. Oktober 2021 gilt und zunächst auf fünf Jahre befristet wurde – eine Anschlussregelung wird derzeit vorbereitet. Mehr als 10 Wochen Fremdenbeherbergung pro Kalenderjahr gelten als zweckentfremdet und sind genehmigungspflichtig. Unabhängig davon greift eine Registrierungspflicht für jede gewerbliche Ferienwohnung (bis 10 Wochen gebührenfrei, darüber kostenpflichtig). Zuständig: Stadt Mannheim, 61.zweckentfremdung@mannheim.de.
Heidelberg
In Heidelberg ist die Zweckentfremdungsverbotssatzung seit dem 29. Dezember 2021 in Kraft. Auch hier gilt die 10-Wochen-Grenze pro Kalenderjahr. Vor der ersten Vermietung muss eine Registrierungsnummer bei der Fachstelle Wohnraumzweckentfremdung beantragt werden – sie muss bei allen Inseraten gut sichtbar angegeben sein. Zuständig: zweckentfremdung@heidelberg.de, Tel. 06221 58-25791.
Registrierungspflicht & Anmeldung
Wo eine Registrierungspflicht gilt, läuft der Ablauf in der Regel so: Du beantragst formlos (oder per Online-Formular der Stadt) eine Registrierungsnummer für Dein Objekt. Diese Nummer trägst Du in jeder Plattform-Anzeige ein (Airbnb, Booking, Vrbo, FeWo-direkt). Unabhängig davon gilt fast überall die Beherbergungssteuer (City Tax / Bettensteuer) auf die Nettoübernachtung – oft zwischen 3 % und 7 %. In Kur- und Tourismusorten kommt eine Kurtaxe pro Gast und Nacht dazu, die Du als Gastgeber einsammelst und an die Gemeinde weiterleitest.
So gehst Du rechtssicher vor
Drei Schritte, mit denen Du auf der sicheren Seite bist: (1) Aktuelle Auskunft der Stadt/Gemeinde einholen – idealerweise schriftlich per E-Mail an die zuständige Fachstelle. (2) Wenn Registrierung Pflicht ist: Nummer beantragen, in jedes Inserat eintragen, Bestätigung archivieren. (3) Beherbergungssteuer und ggf. Kurtaxe sauber abrechnen (Buchhaltung, Belege). Bei komplexeren Fällen (Nutzungsänderung, mehrere Einheiten, Gewerbeanmeldung) bitte zusätzlich anwaltlichen Rat einholen – diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.
Wichtiger Hinweis
Die rechtlichen Regelungen zu Zweckentfremdung und Registrierung sind kommunal und können sich ändern. Verbindliche Auskünfte zu Deinem konkreten Objekt erteilen ausschließlich die jeweils zuständige Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung: für Dresden das Amt für Stadtplanung und Mobilität (perspektivisch), für Mannheim 61.zweckentfremdung@mannheim.de, für Heidelberg zweckentfremdung@heidelberg.de.
Stand: 20.06.2026. Verbindliche Auskünfte erteilen ausschließlich die Städte Dresden, Mannheim und Heidelberg. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.
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